~回顧録~(kai-co-log) 
中古ワンルームのサブリース契約を、家賃半年分の違約金を払って解約しました。「6か月前に通知すれば終われるはず」と思っていた私が、なぜ違約金を払うことになったのか。あとで契約書を読み直して分かったことも含めて記録します。
40歳のときに中古ワンルームを2戸買い、そのうち1戸をサブリース契約（一括借り上げ）で運用していました。空室でも収入が途切れない代わりに、私に振り込まれるのは元の家賃の90%。残りの10%が会社の取り分です。
管理費と修繕積立金の値上がりで収支が悪くなってきたため、私は集金代行への切り替えを申し込みました。そこで言われたのが「家賃の半年分が必要です」という一言でした。
この記事では、解約を申し入れてから移管が完了するまでの半年間に何が起きたかを、手続きの順番に沿って書きます。あわせて、契約を続けていたら気づかないままだったであろう「家賃を検証できない」という構造にも触れます。損得の検証（違約金を何年で取り返せるか、それでもなぜ解約したか）は別の記事にまとめました。
なお、この記事は私個人の体験と考えに基づくものです。契約内容は会社や物件ごとに異なりますので、判断の材料のひとつとして読んでいただければと思います。
不動産投資を始めた経緯は40歳の不安から始めた不動産投資。中古ワンルーム2戸を選んだ理由に書きました。その記事で「契約書どおりには変更できなかった」と書いた部分の続きが、今回の内容になります。
1. サブリースと集金代行は何が違うのか
まず用語を整理しておきます。
サブリース（一括借り上げ）
不動産会社がオーナーから物件をまるごと借り、それを入居者に転貸する形式です。オーナーと契約するのは会社（マスターリース契約）で、入居者と契約するのも会社。オーナーには、空室の有無にかかわらず取り決めた賃料が支払われます。
ここで知っておきたいのが、「管理手数料◯%」という形をとらない契約もあることです。私の契約がまさにそれで、「元の家賃の90%を賃料としてお支払いします」という建てつけでした。明細に手数料という項目はなく、毎月決まった額が振り込まれるだけです。結果として会社の取り分は10%ですが、手数料という言葉が出てこないぶん、コストとして意識しにくいという面がありました。
集金代行（管理委託）
入居者と契約するのはオーナー本人で、会社は家賃の集金や入居者対応を代行します。空室になれば家賃はゼロですが、そのぶんコストは低めです。
サブリースをめぐるトラブルが社会問題化したことを受け、2020年12月15日から賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）によるサブリース業者への規制が始まりました。オーナー側から見て効いてくるのは、次の2つだと思います（2026年8月22日確認）。
- 契約締結前の重要事項の説明・書面交付（同法第30条）
- 不当な勧誘等の禁止（同法第29条／事実を告げない、事実と異なることを告げるなどの行為）
ほかに、誇大広告等の禁止・契約締結時の書面交付・業務や財産状況に関する書類の閲覧なども定められています。
補足：ここでの「29条・30条」は賃貸住宅管理業法の条文です。この記事の後半では借地借家法28条も登場しますが、まったく別の法律の別の条文なので、混同しないよう法律名を添えて書いています。
私が契約したのは、この規制が始まったあとです。重要事項の説明を受けたうえで契約しています。それでも解約のときに想定外のことが起きました。説明を受けたことと、自分がその条件を理解していたことは別物だったというのが、正直な反省です。
2. 「6か月前に通知すれば終われる」と思っていました
きっかけは、管理費と修繕積立金の値上がりでした。手元に残るお金が目に見えて減っていくなかで、家賃の10%が会社に渡り続けることの重さが気になり始めます。そこで私は、サブリースから集金代行への変更を1件目の不動産会社に申し込みました。
返ってきた答えは、「変更するなら家賃の半年分が必要です」というものでした。
契約書には「6か月前までに書面で通知する」という趣旨の条項があります。私はそこを根拠に「事前に通知すればよいのではないですか」と尋ねました。会社の説明はこうでした。
「契約書とは別に借地借家法があり、オーナー側からの解約には正当事由が必要です」
もちろん私も、管理費と修繕積立金が上がって収支が悪化していることを理由として伝えました。しかしそれは正当事由としては認められず、違約金なしで解約するという話にはならなかったというのが実際のところです。断る材料が、私にはありませんでした。
契約書を読み直したら、すべて書いてありました
いちばん恥ずかしいのはここからです。あとから契約書を読み直したところ、私が言われたとおりのことが、最初から条文になっていました。
第7条（契約更新）は、契約が1年ごとに自動更新される旨を定めたうえで、満了時に終了させる場合の通知についてこう書かれていました。
甲（オーナー）からは正当事由がある場合に限り契約満了日の6か月前までに、乙（会社）からは2か月前までに書面にて通知しなければならない
私が見ていたのは「6か月前までに」という部分だけで、その前にある「正当事由がある場合に限り」を読み飛ばしていました。
そして第9条（期間内解約）には、こうあります。
甲の都合により本契約を解約する場合は、解約日の6か月前までに書面にて通知するとともに、解約日までに解約申入時の賃料の6か月分相当額を支払う
つまり、違約金は会社が後から持ち出した条件ではなく、契約書どおりでした。「通知すれば終われるはず」と思っていた私のほうが、条文を正しく読めていなかったのです。
契約のとき、私は質問していました
ここも正直に書いておきます。契約の場で、何も聞かなかったわけではありません。
1件目の会社がサブリースと集金代行の両方を扱っていることを説明の中で確認したうえで、私はこう質問しています。
「あとで集金代行に変えたい場合は、どうすればいいですか」
返ってきた答えが、「6か月前に通知していただければ大丈夫です」でした。私が「通知すればいい」と思い込んでいたのは、この記憶があったからです。
質問はした。答えももらった。それでも足りませんでした。録音も書面も残していないので、この説明があったことを証明する手段がないからです。言った言わないの話にしかならず、交渉の材料にはなりませんでした。
だとすれば、教訓は「契約前に質問しましょう」ではありません。私は質問していました。足りなかったのは、その答えが契約書のどの条文にあたるのかを、その場で突き合わせることでした。
そしてもうひとつ。「正当事由」という言葉の意味を、私は正しく理解していませんでした。「正当な理由があればいいのだろう」くらいに読んでいましたが、実際には借地借家法の枠組みで判断される、かなりハードルの高い要件です。言葉は読めていても、意味を分かっていなかったわけです。
いま同じ場面に戻れるなら、こうします。
- 口頭で受けた説明は、「それは契約書の第何条のことですか」とその場で突き合わせる
- 説明と条文が食い違うなら、その場で確認して書面に残してもらう
- 意味の分からない用語（正当事由・マスターリースなど）は、「具体的にどういう場合ですか」と聞いて、具体例で理解する
現在は賃貸住宅管理業法により、契約締結前の重要事項の説明と書面の交付が義務づけられています。口頭の記憶に頼らず、書面で確かめられる材料は増えているはずです。
3. 条文を並べて分かった、非対称な構造
| オーナー（甲）から | 会社（乙）から | |
|---|---|---|
| 更新時に終わらせる | 正当事由がある場合に限り・6か月前までに書面 | 2か月前までに書面 |
| 期間中に解約する | 6か月前までに書面＋賃料6か月分の違約金 | 2か月以上前に書面（違約金の定めなし） |
更新のタイミングで終わらせるには正当事由が要る。では期間中に解約するかというと、違約金がかかる。どちらの入口にも、オーナー側だけに条件が付いています。
なぜ「正当事由」が出てくるのか
契約書に正当事由という言葉が入っているのには理由があります。サブリースでは、不動産会社が「賃借人」の立場になるからです。オーナーから見て会社は借主であり、借地借家法による保護を受ける側になります。国の法令データベースで条文を確認すると、次のようになっています（2026年8月22日確認）。
- 第28条：賃貸人からの更新拒絶や解約の申入れには、双方が建物の使用を必要とする事情などを考慮した「正当の事由」が必要
- 第30条：この節の規定に反する特約で、建物の賃借人に不利なものは無効
契約書の第7条は、この借地借家法の枠組みをそのまま書き写したものだと分かります。仮に契約書に「通知だけで終われる」と書いてあったとしても、それが賃借人（＝会社）に不利であれば無効になり得る。つまり、どう書かれていても結論はあまり変わらなかったわけです。
そして、オーナー側の収支が苦しくなったことは、正当事由としては通りませんでした。
ただし補足しておくと、これは私が受けた説明であり、法的な判断を仰いだわけではありません。正当事由が認められるかどうかは個別の事情によって判断されるものなので、争う余地があるケースもあると思います。私は費用と時間を考えて、違約金を払うほうを選びました。
借りる側としては、知っていたはずでした
書きながら思ったのですが、契約書が借主に手厚いこと自体は、私も知っていたはずでした。私自身、自宅は賃貸で借りているからです。
更新や退去のルールが貸主側に厳しいこと、借主の権利が簡単には奪えないこと。借りる側として、それは体感していました。ただ、それを「自分が守られる仕組み」としてしか見ていなかったのです。
サブリースでは、この立場が入れ替わります。貸主は自分、借主は不動産会社。同じ借地借家法が、今度は相手を守る側に回ります。頭では知っていたはずのルールなのに、自分が貸す側に回ったときの意味を考えたことがありませんでした。
不動産投資を始めるというのは、それまで自分を守ってくれていたルールの、反対側に立つということでもあります。契約書を読む前に、この視点を持っておくべきだったと思います。
違約金なしで終われるのは、どんなときか
参考までに、私の契約書でオーナー側が違約金を負担せずに終われる場合として読み取れたのは、次のようなケースでした。
- 会社側から解約を申し入れてきたとき（第9条③：2か月以上前の書面による申入れ）
- 会社が賃料を送金しないなど、契約違反があったとき（別条の契約解除）
- 天災などで建物が使えなくなったとき（別条の契約の効力）
裏を返せば、会社がきちんと送金を続けている限り、オーナー側の都合だけで無償で抜けるルートは用意されていません。これは私の契約書の話であり、すべてのサブリース契約がこうだとは限りませんが、契約前に確認しておく価値のある構造だと思います。
4. 家賃は知らされていた。ただ、確かめる手段がなかった
誤解のないように書いておくと、契約のときには「現在の家賃は◯◯円です。その10%を手数料としていただき、残りを毎月お振り込みします」という通知を受けています。出発点の数字は分かっていました。
問題はその後です。サブリースでは入居者と契約しているのは会社なので、賃貸借契約の情報がオーナーに渡ってきません。入居者が入れ替わったのか、更新のときに家賃が変わったのか、こちらからは見えないのです。手元にあるのは、毎月振り込まれる一定の金額だけ。
つまり「今の家賃の90%が振り込まれている」ことを、自分で確かめる手段がありません。
集金代行へ移管したときに確認したところ、家賃は契約時から変わっていませんでした。結果としては何も問題なかったわけです。ただ、これがあと何年も続いていたら、確かめようがないまま過ごしていたことになります。
そしてもうひとつ。仮に周辺の相場が下がって家賃が下がれば、保証賃料の減額を提示される可能性は残ります。それを受け入れられなければ、今度は会社の側から解約を持ちかけられることもある。この構造そのものは、契約を続けているかぎり消えません。
空室でも収入が入る安心と引き換えに、私は物件の状況を検証する手段を渡していた。振り返ると、これがいちばん見落としやすい代償だったと思います。
5. 私が払った解約金は、家賃の半年分でした
違約金は家賃の半年分。契約書の表現では「解約申入時の賃料の6か月分相当額」です。予定していた支出ではありませんでしたが、我が家では予備費を積み立てない代わりに、こうした出費を年間の枠の中で受け止める形にしています（考え方は予定外の出費にどう備える？予備費を積み立てない私の家計管理に書きました）。
痛かったのは金額よりも、契約したときの自分が「出口の条件」をまったく見ていなかったことです。入口の利回りや保証賃料は何度も計算したのに、やめるときにいくらかかるかは確認していませんでした。
なお、この違約金を何年で取り返せるのか、それでもなぜ解約したのかは、サブリース解約の実体験｜違約金を払っても手放した4つの理由で計算しています。
6. 移した先は「2件目の会社」でした ── 管理会社選びで見た基準
別の会社にしたから、比べられた
私は1戸目を買った約1ヶ月後に、別の不動産会社で2戸目を購入しています。当時は分散のつもりでしたが、結果としてこれが効きました。更新料の配分も、管理費が定率か定額かも、比較する相手がいて初めて「うちの条件は良くないのでは」と気づけたからです。同じ会社で揃えていたら、その条件が普通だと思い込んだまま続けていたはずです。
実際の手続きは半年かかりました
流れはこうです。
1. 1件目の会社に、サブリースから集金代行への変更を申し込む → 違約金と正当事由の説明を受ける
2. 提示された1件目の集金代行の条件をNotebookLMで精査 → 条件が良くないと判明
3. 2件目の会社に「他社で購入した物件の管理を受けてもらえるか」を相談
4. 違約金を払ってサブリースを解約し、2件目の会社へ移管
2の段階が分かれ目でした。契約書や条件書は専門用語が多く、条項が相互に参照し合っていて読みにくいものですが、NotebookLMに読み込ませて「費用はどう計算されるのか」「更新料は誰の取り分か」と聞いていくと、条件を一つずつ確認できます。そこで分かったのが、2年に1回の更新料は全額が会社のもので、募集の際には広告費（AD）も発生するという内容でした。同じ違約金を払うのなら、移す先まで含めて選び直すべきだと考えました。
※NorebookLMの回答
手こずったのは1件目の会社の対応です。こちらから何度か催促してようやく進む、という状態が続きました。一方、2件目の会社に移管が決まってからは、先方が手続きをほとんど引き取ってくれて一気にスムーズになりました。こうした移管に慣れているのだと思います。
なお、移管そのものは入居者から見れば貸主が変わるだけで、住んでいる方はそのままです。そのため、このタイミングで募集の費用がかかることはありませんでした。
全体で半年ほど。初期のやり取りだけは丁寧に、記録を残しながら進めました。感情的にやり取りしても得るものはありませんし、書面のやり取りが残っていることが最後は効いてきます。
私が管理会社を見るときの3つの基準
今回の経験を通して、自分の中で基準がはっきりしました。
- こちらが求めていない提案を押してこないか（2件目の会社は、次の物件を買わせようとする営業をしてきませんでした）
- オーナー側の利益になる条件を、自分から提示してくるか（更新料の配分や定額の管理費はその一例です）
- 実務に慣れているか（移管や退去対応の速さは、そのまま自分の手間と空室期間に跳ね返ります）
7. 私は解約できましたが、解約できないケースもあります
ここは、この記事で一番慎重に書きたい部分です。私のケースは、違約金という形で折り合いがついたに過ぎません。
① そもそも解約に応じてもらえない
第3章で書いたとおり、サブリースでは会社が借地借家法上の賃借人になります。オーナー側からの解約の申入れには正当事由が必要で、話し合いがまとまらなければ長期化することもあり得ます。
② 条件が悪くなってから、解約を持ちかけられる
賃料の減額を提示され、それを受け入れられないなら解約を、という流れです。これは私が経験したわけではありませんが、契約前に想定しておくべき展開として書いておきます。こちらが不利な状況になってから交渉のテーブルに着くことになるため、条件はさらに悪くなりがちです。「保証賃料は下がらない」と思い込んでいると、この展開に対処できません。
これから契約する方に、契約前の確認をおすすめしたい項目
- 解約に関する条項と、違約金の有無・金額。更新時に終わらせる条件（第7条にあたる部分）と、期間中に解約する条件（第9条にあたる部分）を必ずセットで読む
- オーナー側と会社側で、通知期間や違約金の条件が対等になっているか
- 賃料の改定（見直し）の周期と、改定の条件
- 更新料・礼金・広告費などが、誰の取り分になるか
- 原状回復費や設備交換費の負担区分
- 入居者との賃貸借契約の内容と、その後の家賃の変更を、オーナーが確認できるかどうか
最後の項目は、第4章で書いた「確かめる手段がない」に対応します。契約時の家賃は説明されても、その後の変更まで開示されるとは限りません。
国土交通省は「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（令和4年6月15日改正）を公表しています。契約前に目を通しておくと、重要事項の説明を受けるときの見る目が変わります。
私自身は、サブリースを一律に否定するつもりはありません。ただ、自分で管理会社とやり取りできる人にとっては、空室保証のために毎月払うコストは割高になりやすいというのが、実際にやってみた私の意見です。この判断は物件の立地や、オーナー本人がどれだけ手間をかけられるかによって変わります。
8. まとめ
今回の記録を整理します。
- 集金代行への変更を申し込んだところ、家賃の半年分の違約金を求められました。あとで読み直すと、契約書にすべて書いてありました（更新時は「正当事由がある場合に限り」、期間中の解約は「6か月前の通知＋賃料6か月分」）
- 契約時に質問はしていました。口頭の答えは「6か月前に通知すれば大丈夫」。ただ録音も書面もないので証明できません。足りなかったのは、その答えが契約書のどの条文にあたるかを突き合わせることでした
- 敗因は契約書の中身ではなく、「正当事由」という言葉の意味を理解していなかったことです。収支の悪化は正当事由として通りませんでした
- 条文は非対称でした。会社側は2か月前の通知で終われるのに、オーナー側だけに正当事由と違約金の条件が付いています。不動産投資は、それまで自分を守っていたルールの反対側に立つことでもあります
- 契約時の家賃は通知されていましたが、その後の変更を確かめる手段はありませんでした（移管時に確認したところ、幸い変わっていませんでした）
- 申入れから移管完了まで約半年。契約前に見るべきは、保証賃料より出口の条件です
いま手元にサブリースの契約書がある方は、「更新」と「解約」の条文だけでも開いてみてください。読むのに10分もかかりません。すでに結んだ契約なら出口にいくらかかるかが分かりますし、これから結ぶ契約なら、その条件を飲むかどうかを自分で決められます。私はその10分を後回しにしたまま契約し、出口で家賃の半年分を払うことになりました。
サブリースをやめたあと、違約金を何年で取り返せる計算になったのか、そして空室は出たのか。その検証はサブリース解約の実体験｜違約金を払っても手放した4つの理由にまとめています。気になる方は、そちらものぞいてみてください。
最後まで読んでくださった方、ありがとうございました。
※本記事は私個人の体験と考えに基づくもので、特定の契約や投資商品を推奨するものではありません。契約条件は会社・物件ごとに異なります。法律の個別の判断については専門家にご確認ください。記事中の制度・条文は2026年8月22日時点の内容です。
参考にした一次情報
- 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト｜適正化のための措置」
- 国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（令和4年6月15日改正）
- 借地借家法 第28条・第30条（e-Gov法令検索）
40歳の不安から始めた不動産投資。中古ワンルーム2戸を選んだ理由
予定外の出費にどう備える？予備費を積み立てない私の家計管理 